La SCIF... vous connaissez ? Encore un impôt ! oui...

Bonjour à toutes et tous !
Me voici de retour après ce long we !! J'espère que le vôtre s'est bien passé !! En ce qui me concerne, MAGNIFIQUE ! Entre musique et famille... que demander de plus !

Et, en aparté... j'ai participé à une étude hier soir (je dis cela en rapport à mes articles précédents pour gagner un peu d'argent...) et surprise... j'ai attendu en salle d'attente 5 min avant que l'on vienne me voir et me donner mon chèque (de 50 € svp) et me dire que le nombre de participants avait été atteint et que, finalement, ils n'avaient pas besoin de moi... !! Eh oui... cela arrive ! mais c'était une 1ière pour moi ! Et c'est plutôt agréable de se déplacer pour, initialement, 2 heures et finalement partir au bout de 5 min :)

So... je voulais vous parler tout de même d'un sujet qui n'intéressera pas tout le monde, j'en suis sûr, mais certains d'entre vous, tout de même :)

Avant tout... une question :  Connaissez-vous cet impôt qui augmente… avec l’âge ?
Aller... je vous ai mis une belle photo sur cet article en rapport avec la réponse :)
Ben oui... la succession !!




Et là... vous me direz que vous n'êtes pas concerné... bah sûrement, oui... pour beaucoup d'entre vous ! Mais ce que j'ai à vous dire peut vous intéresser indirectement pour vos parents, vos grands-parents... etc !
Et là... bah normalement, vous devriez être intéressés :)
Aller go !
Pour répondre à la question posée : Oui ! la facture monte selon l’âge du contribuable ! On se demande parfois où les conseillers des ministres à Bercy trouvent toutes ces grandes idées… Peut-être dans les statistiques de l’Insee qui leur permettent de voir dans quel porte-monnaie frapper. L’enquête Patrimoine des ménages est, à ce titre, pleine d’enseignements : on y apprend, par exemple, que la moitié des familles déclare posséder 150 200 € de patrimoine.  Mais, comme toujours, cette moyenne nationale cache de très fortes disparités. Ainsi, les moins de 30 ans ne détiennent que 32 700 € d’argent et de biens. Tandis que le patrimoine moyen des sexagénaires s’élève à 345 500 €. Bingo ! Plus les Français vieillissent, plus ils sont riches ! Donc... ils l'ont fait... oui... sur Bercy, nos ministres l'ont fait...  ça y est ? je vous intéresse ???

Oui, ça marche comme ça : en France, plus vous attendez pour préparer la transmission de votre patrimoine, plus vous payez de taxes ! Par exemple, si vous vous en occupez à l’âge de 40 ans, vous êtes imposé sur 30 % de sa valeur. Mais si vous le faites à 61 ans, l’impôt est calculé sur 60 % de la valeur. Et 70 % ensuite ! Évidemment, la plupart des Français se font piéger : ils attendent trop et payent un maximum. Pour autant, les bureaucrates n’en sont pas moins parents. Alors ils se sont fabriqué une astuce pour réduire tous ces taux d’imposition… à zéro ! Vous la voulez ? Pour vous ou vos proches ?

C'est parti :

1. Une SCIF aujourd’hui ou le FISC quand il sera trop tard ?

--> Créez une Scif et donnez-lui vos biens pour… ne pas payer un centime de droits de succession ! C'est l'idée. Et pour entrer dans le détail... A quoi sert une Scif ?
Eh bien, en l’occurrence, il s’agira surtout de votre SCIF (à vous !) car cette astuce est, sinon
personnelle, tout au plus familiale. Alors de quoi s’agit-il ? Avant de s’intéresser à la SCIF elle-même, plantons le décor (lisez bien... j'y ai passé quelques heures avant de tout comprendre... et encore... certains trucs m'échappent encore) : vous le savez certainement,
lorsqu’un bien change de main, le fisc a souvent la main lourde. Il demande au bénéficiaire de mettre la main à la poche. Or ce genre de jeux de mains se transforme souvent en jeux de vilains ! Ainsi, lors d’une succession, un héritier qui reçoit 160 000 € de biens ou d’argent de l’un de ses parents doit payer 10 194 € de taxes. Notez bien que le patrimoine reste dans la même famille puisqu’on parle là de filiation directe. Mais le fisc s'en fout (passez moi l'expression) ! Parfois, lorsque la facture est élevée, les successeurs sont obligés de vendre quelques biens pour payer le fait de les recevoir. C’est injuste ! Et vous avez tous entendus cela une fois au moins autour de vous. Et pour éviter cette situation, vous avez tout intérêt à prendre les devants en gérant au mieux, et dès aujourd’hui, votre patrimoine.

2. Une gestion dès aujourd'hui !

Si vous pensez avoir toute la vie pour vous en soucier, eh bien non, le plus tôt est le mieux. En anticipant, tel un bon capitaine de navire, vous allez éviter divers écueils qui se profilent immanquablement à l’horizon. Et non des moindres… De nombreuses familles ne voient pas venir ce gros iceberg baptisé « fisc ». Et lorsqu’ils l’aperçoivent dans le brouillard, il est souvent trop tard : l’attaque est glaciale ! Certes, se projeter loin dans le temps en imaginant ce qu’il adviendra après soi relève de la divination. Mais c’est justement en cela que l’astuce décortiquée ici prend tout son sens. Il s’agit de vous aider à maintenir votre cap, en restant seul maître à bord. Mais... oui, encore faut-il posséder quelques biens vous me direz... Eh bien oui, si vous n’avez rien d’autre à partager qu’une planche à repasser, autant le savoir tout de suite : ce dossier ne vous sera pas (encore) très utile. Cependant, le frêle esquif que vous commandez peut se muer au fil du temps en bâtiment de haute mer. D’où l’intérêt de prendre date. La transmission de vos avoirs, modestes en ce moment, plus cossus demain, n’est pas un problème à prendre à la légère. La douloureuse peut être très salée si vous ne préparez pas (ou mal) la navigation. D’autant que le fisc n’a rien à gagner à vous encourager dans
l’organisation d’un héritage. La législation est en effet limpide : plus vous engagez votre succession tardivement, plus vous raquez… Autrement dit : il n’est jamais assez tôt pour couper l’herbe sous le pied du fisc ! Non ? (oulalah... tu vas avoir des problèmes toi ! ah si ! tu vas avoir des problèmes à tout dire comme cela !!) :)
Plus sérieusement, pour réduire la note, il existe la donation vous me direz ! 100 000 € d’abattement par parent ! Effectivement... lors d’une donation (ou d’une succession) entre parents et enfants, la loi offre un abattement de 100 000 € utilisable une fois tous les quinze
ans. Lorsqu’un parent donne jusqu’à 100 000 € une fois au cours de cette période, le fisc ferme les yeux. Soit, pour un couple, une donation possible de 200 000 € par gamin tous les
trois lustres. Le hic ? Imaginez qu’avec votre conjoint vous disposiez d’une telle somme et que vous la donniez à un de vos enfants : grâce à l’abattement, il n’aurait pas de taxe à payer.
Super, non ? Sauf que, de votre côté, vous n’auriez plus l’argent ! Dommage, non ? La donation est certes un très bon instrument pour préparer la succession en contournant la case
fisc. Mais elle ne constitue qu’un des ingrédients de l’astuce présentée dans ce dossier qui, à la manière d’une poupée russe, en emboîte plusieurs… 

3. Il n'y a pas que de l'argent dans un patrimoine !

Oui... l’argent pèse même peu par rapport à l’immobilier : un peu plus de 60 % de la valeur des
biens transmis par succession sont des maisons, des appartements, des terrains… Et, là, un second problème se profile à l’horizon : comment faire pour donner une maison de campagne à trois enfants ? Cela ne se découpe pas en parts égales comme une simple tarte… « à
l’oseille » ! Sans parler des dissensions possibles entre ceux qui souhaiteraient la conserver et celui qui voudrait la vendre, faute d’avoir les moyens de participer à son entretien ou parce qu’il a besoin de sous. La solution ? La Scif ! Elle permet de réduire les risques d’implosion familiale aujourd’hui comme demain. L’initiative vous appartient. Et rappelez- vous bien de ça : plus vous la prenez tôt, moins vous raquerez !

4. Créer sa société... sa SCIF !

Il faut créer sa société ! Oui ! vous allez devenir patron ! Ou, plus exactement, « gérant » d’une Scif. Pour quoi faire ? Cette société va simplement servir à gérer votre patrimoine, ni plus ni moins ! Quant à l’intérêt, il est double : d’abord, la Scif va jouer le rôle de « bouclier fiscal ». Et pas en toc celui-là, un bouclier d’argent ! Ensuite, la Scif va vous permettre d’organiser les choses exactement comme vous le souhaitez (vous êtes le patron) et de  manière à ce que personne ne puisse mettre le bazar dans vos affaires. Ni aujourd’hui, ni demain, ni après-demain. Pour autant, il s’agit d’une forme de société particulière : par  opposition aux sociétés classiques (SA, SARL, etc.), une société civile est une structure
non commerciale. Une Scif n’a pas le droit de faire de l’achat et de la vente de marchandises
ou de biens immobiliers son activité principale, au risque de se voir requalifier en société commerciale par l’administration (et d’être lourdement pénalisée). Cependant, une Scif se livrant « accessoirement » au commerce échappe à la sanction, dès lors que le montant de ses opérations n’excède pas 10 % de ses recettes. En clair, votre Scif pourra tout à fait revendre occasionnellement un logement, comme vous le feriez directement. De même, elle pourra louer un appartement ou une maison, et recevoir des loyers. Vous voyez où je veux en venir ? Non ?
Continuons... la Scif est une personne « morale ». Cela veut dire que, même si vous ne pouvez pas lui serrer la main, elle a une existence propre, avec un objet, un nom, une adresse, un compte chèque… Demain, si vous, personne physique, vous créez avec une autre personne physique de votre famille (votre conjoint généralement) une telle structure, vous en détiendrez des parts en tant qu’associés. Vous en serez sans doute aussi les gérants. Mais l’argent ou les biens que vous aurez apportés à la constitution de la société ne seront plus les vôtres en tant que tels. Ils appartiendront à la Scif ! En contrepartie, vous serez propriétaire des parts de cette société. Et cette distinction entre personnes physiques et personne morale va vous aider à gérer votre patrimoine ! Car la Scif va constituer une sorte de poche isolée dans laquelle vous allez faire travailler vos sous, avec une grande liberté, pour mieux en faire profiter, à terme choisi, vos proches. Par exemple, quand vous achetez un bien immobilier en direct, vous le faites le plus souvent en vous endettant. Or, tant que ce bien est grevé d’une dette, vous ne pouvez pas le transmettre à vos enfants, la banque ayant pris une hypothèque sur ce bien. Maintenant, si vous réalisez cet investissement dans le cadre de votre Scif, cette dernière possédera le bien sur lequel la banque prendra sa sûreté. Mais rien ne vous empêchera de donner une partie des parts de la société, quand vous le voudrez, à vos enfants !
Mais pour comprendre la SCIF, il faut comprendre ce qu'est la donation et le démembrement...
So...

5. Qu’est-ce que le démembrement ?

Lorsqu’une famille se réunit pour préparer ou procéder à la transmission de tout ou partie d’un patrimoine, un troisième larron s’incruste à la « fête » (même s’il n’a pas reçu de carton  d’invitation) : le fisc ! Impossible d’y couper. Dès lors qu’une personne donne quelque chose à une autre, l’impôt met son grain de sel. Évidemment, lorsque la valeur transmise est faible ou
relève d’un simple cadeau, l’État ferme les yeux. Mais quand les chiffres commencent à s’aligner, la nature du fisc revient au galop ! Heureusement, en matière de transmission de patrimoine au sein d’une famille, la note peut être considérablement réduite. Comment ? En cumulant la technique de la donation avec celle du démembrement de propriété. Le principe : des parents procèdent au démembrement d’un bien immobilier pour en donner la nue-propriété à leurs enfants. Pour bien comprendre la manière dont tout cela fonctionne, commençons par le commencement… En général, la transmission de biens entre générations se réalise lors d’une succession ouverte au décès d’un parent. C’est tout simplement un héritage. Or, compte tenu de l’accroissement de la longévité et des difficultés économiques  ambiantes, il est apparu utile de favoriser la transmission entre générations de leur vivant… Les juristes nomment justement cette transmission « la donation entre vifs ».
Chacun sait combien sont précieux les coups de pouce pour financer des études, l’achat d’un véhicule, une première installation… Voilà pourquoi la loi prévoit de réduire l’imposition sur les donations. Pour autant, cette règle générale a de quoi faire tourner les têtes dans les familles car la générosité fiscale varie sans cesse selon les objectifs politiques du moment (relance de la consommation, réduction du déficit public…) ! Aujourd’hui, chaque papa et chaque maman peut donc donner en franchise fiscale 100 000 € à chacun de ses enfants. Pour un couple avec deux gamins, 400 000 € peuvent ainsi changer de mains sans la moindre taxe. Ce  compteur des 100 000 est remis à zéro tous les quinze ans. Autrement dit, si vous donnez 40 000 € à votre petit (même s’il est grand) en novembre 2016, vous pourrez encore le gratifier de 60 000 € supplémentaires d’ici 2031 sans passer par la case fisc. Ce dispositif étant censé encourager les dons précoces, tout est fait pour vous pousser à épuiser l’enveloppe au plus tôt. En application de la règle dite du « rappel », si vous avez utilisé en totalité l’abattement au terme d’une ou plusieurs donations, vous ne pourrez pas en profiter à nouveau tant que vous n’avez pas reconstitué tout ou partie de vos droits. Traduction : au moment d’une donation, le
fisc déduit de votre maximum d’abattement possible (100 000 € donc), les sommes transmises au cours des quinze années précédentes. Attention, cette période est glissante (tout comme la limite de retrait de votre carte bancaire). Un exemple ? Un père donne une première fois 40 000 € en 2016 et envisage un deuxième cadeau de 60 000 € dix ans plus tard (2026), il
ne paiera aucun impôt. Il ne pourra plus rien donner jusqu’en 2031, soit quinze ans après la première donation, où il retrouvera la possibilité de donner 40 000 € sans taxes. Et il lui faudra attendre 2041 pour pouvoir donner 60 000 € supplémentaires sans impôt. En résumé, tout est fait pour que vous donniez votre patrimoine le plus tôt possible à vos enfants.
Mais selon le bon vieil adage de la cour maternelle : donner c’est donner (et reprendre c’est voler) ! Le fisc vous encourage certes à transmettre vos biens le plus tôt possible ; mais à force de donner pour profiter de cette carotte fiscale, vous risquez de vous retrouver nu  comme un ver ! Pour joindre l’utile (garder l’usage d’un bien) à l’agréable (le donner tôt pour ne pas payer d’impôt), la loi prévoit donc un autre outil : le démembrement. Ça vous dit vaguement quelque chose ? Explication… Posséder un bien, une maison par exemple, signifie en avoir la pleine propriété au point que vous pouvez en faire ce que bon vous semble, sans que personne puisse s’y opposer. Vous avez le droit de la vendre, de la louer, de la prêter, de la donner et même d’y foutre le feu ! Mais la pleine propriété peut être scindée en deux  (virtuellement s’entend) : un usufruit d’une part ; et une nue-propriété d’autre part. Ce sont deux droits indépendants l’un de l’autre. On parle alors de « démembrement » de la propriété.
L’usufruit donne « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le  propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ». Son bénéficiaire (l’usufruitier) peut utiliser la maison pour son propre usage ou la mettre en location pour en percevoir des loyers (fruits). Mais en aucun cas il n’aura le droit de la vendre (sauf avec  l’accord du nupropriétaire), pas plus qu’il ne saurait la transformer en local commercial. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne détient « que » les murs et le toit sous lequel vit son usufruitier.
l Le démembrement peut être viager ou temporaire. Dans le premier cas, il durera autant que ses bénéficiaires. Dans le second cas, à l’issue d’une durée déterminée par contrat, l’usufruit s’éteindra automatiquement. Son extinction permet alors au nu-propriétaire de récupérer automatiquement le « morceau » manquant, c’est-à-dire la pleine propriété. Et cela sans formalité, sans complément de prix et, surtout, sans la moindre fiscalité ! Voilà pour le principe général.

6. La nue-propriété vaut moins cher.

Et là vous medirez (ou pas..) : quel rapport avec mon patrimoine ? Eh bien... une ficelle classique consiste à procéder à un démembrement d’un bien (comme son logement) afin d’en donner la nue-propriété à ses enfants. L’avantage ? Simple : la manoeuvre réduit  considérablement le montant de la donation, donc des droits afférents. En effet, le bon sens amène à penser que la nue-propriété d’un bien ne vaut pas sa pleine propriété. Logique puisqu’il ne s’agit que des murs ! L’enfant qui reçoit la nue-propriété ne pourra pas en profiter pendant un certain temps car vous êtes dedans (usufruit). Il se retrouve riche de quelque  chose dont il ne peut en réalité rien faire ! Il est donc normal que le bien coûte moins cher que si la propriété était pleine. Mais moins cher de combien ? Pour répondre à cette question, le fisc a créé un barème simple qui permet de répartir, en fonction du prix d’un bien et de l’âge de l’usufruitier, ce que valent respectivement sa nue-propriété et son usufruit. Pour en résumer
l’esprit, disons que plus vous transmettez tard la nue-propriété, plus sa valeur augmente. Et inversement… Encore une fois, l’objet est d’encourager à transmettre tôt. Mais voici le plus important : en ne transmettant que la nue-propriété de votre bien, vos enfants ne paieront des droits de donation que sur la valeur de cette nue-propriété. Ils ne paieront rien sur l’usufruit, y compris le jour où ils le récupéreront. Et, cumulé à l’abattement sur les donations, le  démembrement fait des miracles.
Quel rapport avec une Scif ? À ce stade, vous devez donc retenir qu’il existe deux armes de destruction massive de l’impôt en matière de transmission : la donation, qui permet à chaque parent de donner tous les quinze ans des biens d’une valeur de 100 000 € sans payer d’impôt ; et le démembrement, qui permet de ne donner « que » la nue-propriété d’un bien le plus tôt possible afin d’en diminuer, selon le barème officiel, la valeur retenue par le fisc. Mais quel rapport avec une société civile immobilière familiale ? Pour l’instant… il n’y en a pas ! Mais il faut bien connaître et comprendre ces deux premières mesures pour vous rendre compte qu’associées à une Scif, elles font carrément des miracles !


Et c'est là que je décide de vous tenir en haleine... du moins, pour ceux qui sont arrivés jusqu'ici :)
Je reviens vite :)

Bises à toutes et tous,
J Parker.