La SCIF... Acte 2 !

Hello les amis :)
de retour pour continuer de vous parler de droits de succession... et en particulier de la SCIF ! Avez-vous tenu le choc à la lecture du 1er article ? Je l'espère... parce-que le sujet n'est pas simple et je ne suis pas sûr de pouvoir vous le simplifier encore dans ce 2ième volet...
Quoiqu'il en soit, globalement, j'espère que vous ne me tiendrez pas rigueur de quelques explications parfois très "simplifiées" (je dis cela pour les plus spécialistes d'entre vous) car, je rappelle ici que JE NE SUIS PAS NOTAIRE ne VENDEUR de SOLUTIONS quelconques autour de la succession ! :) Non... je suis simplement ici pour vous faire bénéficier de mes recherches sur le sujets et de mes "petites" compétences au regard de la fiscalité française !
Sur ce... après ce petit rappel (je me devais de le faire suite à quelques mails interrogatifs reçus hier soir, NON agressif je le précise (je vous en remercie) et en profite pour le signaler !!), je continue donc mon histoire autour de la SCIF :)
C'est reparti !





et hop !

1. Exemple d'économies grâce au démembrement

Un exemple donc : Anne et Louis ont 55 ans. Ils possèdent en commun une maison de famille évaluée à 300 000 €. Ils ont deux enfants : Pierre et Julie. Première hypothèse : le couple ne prépare pas sa succession et ne transmet rien à ses enfants. Le risque ? Lors de la succession, par exemple trente ans plus tard, leur patrimoine comprendra toujours la maison mais qui sera alors  évaluée à 540 000 €, à laquelle s’ajoutent 100 000 € de liquidités. Soit 640 000 € au total. Les parents n’ayant pris aucune mesure, chaque enfant recevra donc la moitié de ce patrimoine, soit l’équivalent de 320 000 €. Ils bénéficieront néanmoins des 200 000 € d’abattement (100 000 € par parent) chacun. Mais tout de même : 120 000 € resteront taxables et ne comptez pas sur le fisc pour s’asseoir dessus. Cela représenterait 22 194 € de droits à payer pour chaque enfant ! Dommage… non ?
Voici la seconde hypothèse : en démembrant leur maison dès aujourd’hui, le couple fait don de
la nue-propriété de la maison à ses enfants (et il conserve l’usufruit). Compte tenu de l’âge du couple (55 ans), la nue-propriété vaut 50 % du bien, soit 150 000 €. Chaque enfant reçoit alors 75 000 € non taxables car bien inférieurs aux abattements (100 000 € par parent). Lors de la succession, Pierre et Julie récupéreront automatiquement la maison en pleine propriété sans nouvel impôt ! Il leur restera 100 000 € de cash à se partager, soit 50 000 € chacun, également en franchise de droits puisque cette somme est inférieure à l’abattement de 100 000 €. Conclusion : en ayant procédé à la donation en nue-propriété du bien, le couple a préservé 44 388 € (22 194 x 2) dont sa descendance se régalera ! Pas mal non ?
A méditer... :)

2. La décote de la Scif (réduit encore la note !)

Une Scif possédant des biens vaut, aux yeux du fisc, 20 % de moins que les biens eux-mêmes. Traduction : encore 20 % d’impôts en moins ! Maintenant que vous avez bien compris les avantages de la donation entre vifs grâce à l’abattement parental, ainsi que ceux du  démembrement qui réduit sacrément la valeur fiscale de ce qui est donné, il est temps de revenir à la Scif. Il s’agit d’un autre étage venant s’ajouter à votre missile longue portée contre l’impôt ! Détail de l’astuce : vous allez constituer une Scif familiale qui deviendra elle-même pleinement propriétaire d’un maximum de vos biens, notamment immobiliers. Une fois cette première opération réalisée, vous allez procéder au démembrement non pas des biens détenus par la Scif, mais des parts de la Scif elle-même ! Puis, vous en transmettrez la  nue-propriété à vos enfants en vous gardant l’usufruit. Bien sûr, le montage est parfaitement légal, sans quoi les sociétés civiles immobilières familiales auraient peu d’intérêt…
Vous suivez ? Revoyez la scène au ralenti pour bien saisir… Dans un premier temps, vous créez, avec votre éventuel conjoint, une Scif dont vous êtes le gérant (ou les cogérants). Vous apportez tout ou partie de votre patrimoine à cette Scif. Au quotidien, cette démarche sera totalement neutre pour vous puisque vous êtes gérant de la société au sein de laquelle vous faites ce que bon vous semble. Vous ne serez certes plus propriétaire des biens concernés comme, par exemple, votre résidence principale. Mais vous serez le patron (et le propriétaire)
d’une société qui détient elle-même ces biens. La valeur de votre patrimoine sera donc  équivalente. Bonnet blanc et blanc bonnet… Puis, dans un deuxième temps, vous procéderez chez le notaire au démembrement de l’essentiel de vos parts de la Scif afin d’en donner la nue-propriété à votre enfant (ou à vos enfants). Non seulement vous en conserverez l’usufruit, mais en plus, vous garderez la gérance de la Scif afin d’avoir la main sur tous vos biens. Comme avant donc !
Mais quel intérêt de donner la nue-propriété d’une Scif plutôt que de vos biens directement ?
Réponse : les impôts (encore une fois) ! Par nature, votre société civile immobilière familiale est une structure fermée. Les parts peuvent certes changer de main, mais elles ne sont pas librement négociables telles des actions sur les marchés boursiers où n’importe qui peut acheter et vendre n’importe quoi. Concernant les sociétés civiles familiales, la loi est sans ambiguïté : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. » Logique, elles ont en effet vocation à rester dans le giron familial comme vous le préciserez dans les statuts. Il n’y a donc pas de marché à proprement parler pour les écouler facilement. Cette très faible liquidité est évidemment un avantage pour tous les membres de
votre famille : le grincheux de service ne pourra pas menacer de vendre une part du trésor à un étranger. Mais, aux yeux du fisc, il s’agit d’un handicap qui justifie ni plus ni moins une décote sur leur valeur lors de la transmission ! Autrement dit, pour l’administration fiscale
(et rien que pour elle), lorsque vous donnerez la nue-propriété des parts de la Scif à vos enfants, elles vaudront moins que si vous donniez la nue-propriété des biens détenus
par la Scif. Vous notez la nuance ? En un mot, la société vaut 20 % moins cher que ce qu’elle possède.
OK... mais moins… de combien ? Si les parts ne valent pas autant que les biens détenus par la Scif, reste à en établir la valeur. Il n’existe pas de barème officiel. Et comme il vous revient de déclarer vous-même la valeur transmise (en l’occurrence la valeur de la nue-propriété des
parts), vous indiquez ce que vous voulez. Enfin… presque ! Le fisc admet aujourd'hui que les parts puissent bénéficier d’une décote minimale de 10 % pour compenser les difficultés liées à leur cession et à l’inexistence d’un marché de la revente. Lors de la donation, si la  nue-propriété de votre Scif vaut 100 000 €, vous direz, par exemple, qu’elle n’en vaut que 90 000 €. Voire 80 000 €. « Vous pouvez en effet appliquer une décote de 20 %, sans risquer
les foudres de l’administration. » l Attention, n’allez pas conclure que votre société – et a fortiori les biens qu’elle détient – perdra 20 % de sa valeur du jour au lendemain ! Si vous décidiez de vendre un actif, comme un logement par exemple, vous le céderiez bien à 100 % de son prix ! La décote n’est ici que virtuelle, purement fiscale, et ne vaut que le temps de la transmission des parts.
Mais tout de même... 20 % en moins ! Par conséquent, cette décote représente une très bonne nouvelle : son mécanisme, s’ajoutant à l’abattement entre parents et enfants et à l’effet du démembrement, va encore réduire ou annuler les droits de donation. Un exemple concret ?
Regardez ça… Maurice et Jeannette ont créé une Scif avec un capital de 500 000 €. Pourquoi 500 000 ? Tout simplement parce que la maison qu’ils ont apportée à la société vaut ce prix-là. Ils ont décidé de répartir le capital ainsi : 500 parts de 1 000 € qu’ils se partagent équitablement (250 chacun). Quelques années plus tard, ils décident de donner la  nue-propriété de leur Scif à leur fille unique, Angèle. Mais chacun ne donne que 249 parts, de manière à conserver une action chacun en pleine propriété (vous comprendrez pourquoi un peu plus loin). Toujours est-il qu’ils transmettent la nue-propriété de 498 parts. Une questions alors... combien valent ces parts, fiscalement parlant ? Parce qu’il s’agit d’une Scif, le fisc admet qu’elles ne peuvent être imposables qu’à hauteur de 80 % de leur valeur réelle, soit 800 € par part. Ensuite, comme Maurice et Jeannette affichent respectivement 53 et 54 ans, cette
nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété, soit 400 € le titre. 500 000 € donnés… et … 0 € de taxes ! Angèle reçoit donc une somme imposable de 199 200 € (498 x 400), alors que la maison vaut évidemment toujours 500 000 € ! Génial, non ? Car, comme chaque parent peut donner 100 000 € à sa fille en franchise d’impôt, cette donation ne sera pas du tout taxée. En revanche, si Maurice et Jeannette n’avaient pas réalisé l’opération via une Scif, ils n’auraient pas bénéficié de la décote ! La base imposable se serait alors montée à 49 000 € et le fisc aurait adressé une note de 7 994 € à Angèle !
Ca va pour vous ? je poursuis ? pas trop compliqué ? si... un peu, je l'avoue... même moi, je dois me relire plusieurs fois... et encore, je fais également validé ces mots par un ami !!
Enfin... poursuivons...

3. Enrichissez votre Scif  pour… appauvrir le fisc !

Quatrième lame permettant de couper l’herbe sous le pied du fisc : grâce au démembrement de la Scif, les fruits de vos placements échappent à l’impôt ! Comme vous l’avez vu précédemment, la donation de la nue-propriété d’une Scif vous permet de transmettre à vos enfants un joli patrimoine sans impôt en profitant d’un rasoir triple lames : l’abattement parental
(100 000 € en moins par parent), le démembrement (de 10 à 90 % de réduction) et la décote (20 % en plus). Mais le charme fiscal de la société civile ne s’arrête pas là. Il y a un quatrième effet bénéfique, un effet « kiss-cool » en quelque sorte…pour le FISC :)
Souvenez-vous que la Scif est une personne à part entière ; une personne morale certes, mais une personne tout de même, qui détient un patrimoine et peut même le faire prospérer au fil du temps. Or dès que vous avez transmis la nue-propriété de cette personne (la société) à vos enfants, ces derniers en recevront un jour la pleine propriété sans passer par la case fisc.  C’est tout l’esprit du démembrement. Ils ne repasseront pas par la case fisc même si la valeur de la société a doublé, triplé ou décuplé dans l’intervalle ! Vous transmettez la nue-propriété d’une Scif qui vaut aujourd’hui 100 000 € ? Alors le ou les bénéficiaires n’auront pas d’impôt à payer le jour où la pleine propriété sera reconstituée, même si, à ce moment-là, la société vaut… un million (c’est tout le « mal » qu’on vous souhaite) ! En résumé, grâce au  démembrement, les héritiers bénéficient, également en franchise fiscale, des fruits des investissements futurs de la société. Votre Scif peut s’enrichir !! Du coup, vous ne devez surtout pas voir votre Scif comme une simple association sans but lucratif. Au contraire, vous ne l’avez pas créée pour la regarder végéter sans l’aider à grandir. Vous allez bel et bien gérer un patrimoine par son biais. Or tant que les plus-values (sur la vente d’un logement par exemple) ou les revenus (sur les loyers d’un logement loué par exemple) restent la propriété de votre société, ils seront automatiquement et gracieusement acquis à vos héritiers ! Évidemment, sans société civile immobilière, ça ne se passerait pas du tout comme ça… Pour mieux comprendre ce mécanisme, voici le cas, très simplifié, de Denise et Pascal.
--> Ils détiennent une maison de ville, d’une valeur de 450 000 €, reçue des parents de madame. Elle est aujourd’hui louée (la maison pas la madame) et rapporte 1 750 € par mois entièrement épargnés. Denise et Pascal souhaitent en gratifier le mieux possible leurs
deux enfants, Éric et Éva, sans pour autant se défaire de ce bien, ni leur reverser rubis sur l’ongle les loyers (on ne sait jamais). Comment procéder ? La solution classique… Les parents peuvent d’abord donner la nue-propriété de la maison tout en continuant d’en percevoir, en
tant qu’usufruitiers, les loyers. Ils placent cet argent (par exemple à 3 %) de manière à garder la main dessus. Mais l’objectif est de ne pas y toucher pour, finalement, les transmettre aussi à leurs enfants… Lors de la succession, par exemple trente ans plus tard, la maison de ville est évaluée à 610 000 € tandis que tous les loyers intacts (et leurs intérêts) se montent à plus d’un million d’euros (1 030 000 € exactement) ! Éric et Éva reçoivent alors la pleine propriété du bien immobilier, donc sans droits à payer. En revanche, sur l’argent placé, le fisc se rappelle à leur bon souvenir… Hop : 122 388 € de droits de succession calculés sur 630 000 €
(après les deux abattements parentaux de 200 000 €) ! Finalement, Éva et Éric ne touchent « que » 88 % de l’argent que les parents avaient fait l’effort de garder, chaque mois, pour leurs
enfants pendant ces trois décennies.
Mais... avec la solution astucieuse... --> Bien conseillés, Pascal et Denise constituent une Scif qui détient la maison. Mieux : comme la société civile possède ce logement, elle en perçoit logiquement elle-même les loyers. La Scif les place, elle aussi, à 3 %, mais en son nom. Parallèlement, les parents donnent la nue-propriété de leur société à leurs enfants. Finement joué ! Regardez : lors de la succession, Éric et Éva deviendront en effet pleins propriétaires de la Scif sans avoir à verser le moindre fifrelin au fisc ! Vous avez pigé l’astuce ? Via la société dont ils hériteront, les enfants récupéreront non seulement le logement, mais aussi et surtout
les loyers et toutes les plus-values. Le tout sans en donner le moindre centime à  l’administration fiscale.
Et si vous prêtez de l’argent à la Scif ? Eh bien... Il en sera ainsi pour tous les gains financiers accumulés par la Scif grâce à l’argent qu’elle place. Car, souvenez-vous, votre société peut
aussi gérer des fonds. Sous réserve, bien entendu, d’en avoir… Si votre Scif n’est pas en mesure de s’enrichir par elle-même (elle ne loue pas de logement, elle ne vend pas de  bien…), vous pouvez néanmoins lui prêter de l’argent : au lieu de placer directement de l’argent sur un compte épargne en votre nom, vous injectez du cash dans votre « boîte », en plus de votre mise initiale en capital. Ce que l’on nomme un « apport en compte courant ». Vous pouvez apporter, comme ça, de l’argent frais à la Scif dès que vous le voulez (ou le pouvez). Concrètement, il vous suffit de lui faire un chèque libellé à son ordre. Cette opération constituera une dette de la société à votre égard de telle sorte que vous pourrez récupérer
vos fonds comme bon vous semble si vous en avez besoin. Vous gardez ainsi toute la souplesse d’une épargne détenue directement en votre nom.
Dans le détail... Une fois le chèque encaissé, la société place les sous dans un contrat de capitalisation ouvert en son nom cette fois-ci. Ce contrat échoira à vos héritiers. Mais comme le placement appartient à la société, ils ne paieront aucuns frais de succession sur les gains réalisés. Démembrement des parts oblige ! Voilà comment les fruits de votre épargne « personnelle », de plus en plus imposés lorsqu’ils sont cueillis à titre personnel, peuvent tout
à fait légalement échapper au fisc. Toutes les plus-values seront donc transmises sans impôt. Malin, non ? En revanche, si vous n’avez pas récupéré et dépensé les sommes placées (les dettes de la société à votre égard) avant la succession, elles seront imposées, le capital de départ ne faisant pas partie de la donation initiale. Sous réserve cependant de dépasser l’abattement parental, ce qui laisse de la marge… En d’autres termes, si vous avez injecté 50 000 € au fil des ans dans ce contrat de capitalisation et que sa valeur a été multipliée par deux, trois, cinq ou dix, peu importe ! Seuls les 50 000 € de dette seront soumis à l’impôt.
Tous les gains, eux, tomberont gratis au pouvoir de vos héritiers !

Bon... vous êtes encore là ? je ne vous ai pas fait fuir ?? Cool !!!!!!
Quoiqu'il en soit... dernier acte bientôt... c'est bon pour vous ?
En ce qui me concerne, je file en réunion... oui... une de plus à cette heure... (il est 9h50 à ma montre... ) 

Bonne journée les amis !!!
Bises à toutes et tous,

J. Parker